Iavor Tzolov
11 janv. 20212 Min
Comme nous l’avons vu dans un article précédent, le viager comporte d’importants avantages par rapport à la vente immédiate : elle permet aux propriétaires de rester chez eux, tout en améliorant leurs finances grâce aux fruits de la vente.
Ces avantages expliquent le succès grandissant que connait la vente viagère en Suisse. Mais cette pratique reste peu rependue, en grande partie parce qu’elle est méconnue. Il convient donc de faire le point sur les différents types de contrats de vente en viager.
Dans cette article, nous explorons les contrats viager. Dans un article suivant nous examinerons les alternatives au viager (la vente à terme, l’usufruit et le droit d’habitation).
La rente viagère « classique »
Dans la formule la plus courante du viager, le vendeur du bien immobilier (le «crédirentier») vend sa maison tout en préservant le droit d’y habiter jusqu’à la fin de sa vie. En échange, l’acheteur (le «débirentier») verse d’abord une somme initiale, puis une rente jusqu’à expiration du contrat – c’est-à-dire jusqu’au décès du vendeur.
La vente en viager « classique » comporte ainsi trois éléments principaux :
Une décote de la valeur de marché du bien, en contrepartie au droit de rester chez soi. La décote varie en fonction de l’espérance de vie du vendeur, ainsi que des taux d’intérêts en vigueur.
Le bouquet (ou capital), versé par l’acheteur au vendeur au moment de la transaction, et généralement fixé entre 20% et 30% de la valeur vénale de la propriété
La rente, qui peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, et est versée au vendeur tout au long de sa vie.
Les autres types de viager
Quand on parle de viager, on pense le plus souvent à la formule classique. C’est certainement la plus connue, probablement parce que certains de ces contrats ont défrayé la chronique.
Toutefois, cette association est réductrice. D’une part, il existe d’autres types de contrats qui permettent de rester chez-soi après avoir vendu sa maison -- et certains de ces contrats peuvent être plus avantageux pour les propriétaires.
D’autre part, la formule classique peut être déclinée selon plusieurs modalités :
Dans le cas d’un contrat d’entretien viager, plutôt que de verser une rente, l’acheteur sera soumis à une obligation d’entretien envers le vendeur – c’est-à-dire d’assurer que ce dernier soit nourrit, logé et ait accès aux soins médicaux nécessaires.
Il est aussi possible d’effectuer une vente viagère sans rente. Dans ce cas la transaction sera uniquement financée par le bouquet. La décote sera alors plus petite (et le prix de vente plus élevé) de façon à compenser l’absence de rente.
Si la formule classique correspond au viager occupé, où le vendeur continue de vivre dans son habitation, dans le cas d’un viager libre le vendeur n’occupe plus le logement, et l’acheteur peut occuper la maison ou la louer. La rente et le bouquet seront généralement plus élevés puisqu’il n’y pas de droit d’habitation.
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