Les alternatives au viager : la vente viagère à terme, l’usufruit et le droit d'habitation

Dans un article précédent, nous avons vu quelles sont les différentes formes de contrats viager disponibles en Suisse. Ici nous détaillons trois alternatives au viager : la vente à terme, l’usufruit et le droit d’habitation. Comme le viager, ces alternatives permettent au vendeur de continuer d’habiter dans sa maison.

La vente viagère à terme

Dans un contrat de vente à terme, la période durant laquelle l’acheteur verse des rentes aux vendeur est fixée au moment de la vente. Si le vendeur décède avant la fin de cette durée, l’acheteur continue de verser des rentes aux héritiers jusqu’à la fin de la période. Comme avec le viager classique, la vente à terme peut être assortie d’un droit d’habitation ou non, et celui-ci peut être à vie ou d’une durée limitée.

L’usufruit

Dans le cas de l’usufruit, le droit de propriété est divisé (ou démembré) entre le vendeur (l’usufruitier) et l’acheteur (le nu-propriétaire). L’usufruitier à le droit de jouir de la propriété, c’est-à-dire d’y habiter ou de la louer et percevoir un loyer. Pour sa part, le nu-propriétaire ne détient que les murs : il n’a pas la possession du bien immobilier, mais à le droit de le vendre (auquel cas l’usufruitier conserve ses droits).

En contrepartie du droit d’utiliser le bien immobilier, l’usufruiter doit prendre en charge son entretien (hormis les gros travaux dont s’occupe généralement le nu-propriétaire), les impôts, ainsi que d’éventuelles dettes hypothécaires.

L’usufruit s’éteint le plus souvent au moment du décès du vendeur, et l’acheteur obtient alors la pleine propriété du bien immobilier. Mais un tel contrat peut aussi exister pour une durée prédéterminée. Inversement, l’usufruitier peut aussi renoncer à l’usufruit, ou mettre fin à l’arrangement en accord avec le nu-propriétaire.

Le droit d’habitation

Le principe du droit d’habitation et similaire à celui de l’usufruit, mais les deux modalités diffèrent sur certains points:

• Le vendeur n’est pas considéré comme le propriétaire de la maison. Cela entraine une imposition fiscale et des intérêts hypothécaires moindres, mais également des restrictions par rapport à l’utilisation du bien.

• Seuls le vendeur et ses proches peuvent jouir du bien immobilier, et uniquement pour y habiter – le vendeur ne peut donc pas, par exemple, louer le bien à des tiers.