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La vente d’une maison peut se faire sous différents types de contrats, et chaque type de contrat peut être grevé de droits additionnels, ou être décliné en différentes modalités. Il en résulte une jungle de termes juridiques dans laquelle il n’est pas toujours facile de se retrouver.
Ce blog s’intéresse particulièrement à la vente viagère, et dans les articles suivants nous nous pencherons sur toutes les variétés et les subtilités des contrats viagers. Mais avant de plonger dans le grand bain des viagers, il est utile d’en décrire ici les grandes lignes, de les comparer aux autres contrats de vente immobilière (la vente directe, conditionnelle, et à terme), et de décrire certains droits qui peuvent être grevés à ces contrats (droit d’emption, de préemption et de réméré).
La vente directe (ou vente immédiate)
C’est la forme la plus simple et la plus courante de vente immobilière. L’acheteur et le vendeur s’accordent sur un prix et une date de vente. La transaction a lieu à la date choisie: le vendeur reçoit la somme décidée, et l’acheteur devient le propriétaire du bien.
La vente conditionnelle
Comme son nom l’indique, sous un contrat de vente conditionnelle, la transaction sera exécutée si certaines conditions sont remplies. Par exemple :
L’achèvement de travaux ou de rénovations
L’obtention d’un permis de construire
L’accomplissement de démarches administratives (par exemple, l’inscription de l’acheteur en tant que propriétaire au sein d’une copropriété) ou financières (par exemple, le paiement de l’intégralité du prix de vente)
La vente à terme
Lors d’une vente à terme, le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord sur une date ultérieure à laquelle la transaction sera effectuée. L’acheteur deviendra propriétaire non pas au moment où le contrat est signé, mais au moment où celui-ci est réalisé – c’est-à-dire à la fin du terme sur lequel les deux parties se sont accordées. Inversement, le vendeur pourrait recevoir un acompte à la signature du contrat, mais ce n’est qu’à la fin du terme qu’il recevra l’intégralité du prix de vente.
La vente viagère
Le principe du viager est le suivant: le vendeur préserve le droit de rester chez-lui jusqu’à la fin de sa vie. A la signature du contrat, l’acheteur lui verse une somme (le bouquet) qui correspond à une fraction du prix de marché du bien (souvent autour de 30%). Ensuite, l’acheteur versera une rente à intervalles réguliers (mensuels, semestriels, etc.) jusqu’au décès du vendeur. Après le décès du vendeur, la propriété sera transférée à l’acheteur.
Droits optionnels
Dans les contrats de vente sous lesquels la transaction n’est pas immédiate, il est possible de grever certains droits pour protéger soit le vendeur, soit le vendeur.
Un droit d’emption permet à l’acheteur d’acquérir le bien immobilier plus tard, dans un délai de dix ans, aux conditions fixées dans le contrat. Grevé à une vente à terme, il garantit à l’acheteur que le bien ne sera pas vendu à quelqu’un d’autre.
Un droit de préemption permet à l’acheteur d’être prioritaire en cas de vente. Si le vendeur trouve un autre acheteur, le détenteur du droit de préemption aura trois mois pour décider s’il veut acheter le bien.
Un droit de réméré est en quelque sorte l’inverse du droit d’emption. Il donne au vendeur le droit de racheter le bien, dans un délai de 25 ans.
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