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La vente viagère a des implications fiscales complexes. Nous détaillons ici les obligations fiscales qu’un propriétaire pourrait avoir en vendant sa maison en viager.
Il y a trois composantes principales à prendre en compte concernant les implications fiscales de la vente d’un bien immobilier en viager :
Le bouquet, c’est-à-dire la somme initialement versée au moment de la vente
La rente, qui sera versée régulièrement par l’acheteur (le débirentier) tout au long de la vie du vendeur (le crédirentier)
Les droits du vendeur, selon qu’il s’agisse d’un viager libre ou occupé, d’un droit d’habitation ou d’un usufruit
Le traitement fiscal d’une vente viagère peut se décomposer en deux temps :
Au moment de la vente
Pendant que le contrat est en vigueur
Traitement fiscal lors de la vente
Au moment de la vente, le vendeur peut être imposé aux niveaux cantonal et communal (mais il n’y a pas d’impôt fédéral).
Sont potentiellement imposables les bénéfices et gains immobiliers sur la vente, c’est-à-dire la différence entre le montant total de la vente (ou plus exactement la valeur d’aliénation) et le prix auquel le bien immobilier à été acheté.
La valeur d’aliénation correspond au total du montant du bouquet, de la valeur capitalisée de la rente, et celle de l’usufruit dont bénéficiera le vendeur.
Le taux auquel les bénéfices sur la vente sont imposables varie de façon dégressive en fonction du nombre d’années pendant lesquels le vendeur a possédé la maison :
Dans le canton de Vaud, le taux varie entre 30% (si le bien a été possédé pendant moins d’un an) et 7% (si le bien à été possédé pendant plus de 24 ans)
Dans le canton de Genève, le taux varie entre 50% et 0% (si le vendeur était propriétaire de sa maison pour plus de 25 ans, les gains sur la vente sont exempts de l’impôt).
Traitement fiscal pendant la durée du contrat
Le crédirentier peut avoir à régler trois types d’impôts :
Impôt sur le revenu
La rente viagère perçue est imposable à hauteur de 40%
En cas d’usufruit, la valeur locative du bien immobilier ou des (ou les loyers si la maison est mise en location) est imposable. Le vendeur devra aussi assumer les frais d’entretien (hormis les gros travaux), les intérêts hypothécaires, les impôts et taxes, et les primes d’assurance. Ces frais pourront être déduits de son revenu imposable.
En cas de droit d’habitation, la valeur locative est imposable. Le vendeur n’assumera que les frais d’entretien (hormis les gros travaux), et pourra déduire de son revenu imposable les frais qu’il s’est engagé à supporter.
Impôt sur la fortune
Un usufruiter devra s’acquitter d’un éventuel impôt sur la fortune
En cas d’un droit d’habitation, les autorités fiscales Genevoise et Vaudoise assimilent les bénéficiaires d’un droit d’habitation à un usufruitier.
Le montant de l’impôt sur la fortune sera déterminé à partir de la valeur d’aliénation et du bouquet.
Impôt immobilier complémentaire (IIC)
Le vendeur devra aussi s’acquitter de l’IIC, dont le montant dont le montant dépend de la valeur fiscale du bien immobilier (mais pas de la capacité financière du vendeur).
A Genève l’IIC est de 1‰ de la valeur fiscale du bien. Ce montant ne tient compte ni de l'abattement fiscal de 4% par année d'occupation, ni d’éventuelles dettes grevant le bien. Dans le canton de Vaud, le taux est de 1.5‰
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Pour en savoir plus :
Barakat, Aurélien, Sarah Busca Bonvin et Sylvain Marchand, "La vente immobilière en viager: aspects de droit civil et principales conséquences fiscales," Not@lex: Revue de droit privé et fiscal du patrimoine, 2020.