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  • Photo du rédacteurIavor Tzolov

Vente en viager : les risques pour le vendeur

Lorsque l’on parle des risques de la vente immobilière en viager, on pense généralement au principal risque pour l’acheteur : si le vendeur vit très longtemps, le coût total du bien immobilier peut être beaucoup plus élevé qu’initialement prévu.


Mais si le viager comporte des aléas pour les acheteurs, il présente aussi des risques pour le vendeur. Quels sont ces risques, et comment s’y prémunir?

L'acheteur pourra-t-il payer?

Le financement de l’achat d’un bien immobilier en viager peut poser des risques potentiels pour le vendeur. En effet, on peut penser au viager comme un prêt que le vendeur accorde à l’acheteur. Quels sont les risques si ce dernier ne peut plus rembourser cet emprunt – c’est-à-dire s’il ne peut plus payer les rentes ?


Ce risque est réel, puisque l’acheteur devra généralement utiliser ses propres fonds pour payer le bouquet et verser les rentes. Les banques sont réticentes à faire des prêts pour un tel achat, car elles n’ont pas de garantie de premier rang sur le bien immobilier : puisque le droit d’habitation du vendeur est prioritaire, une banque ne pourrait pas saisir le bien au cas où l’acheteur ne rembourserait plus son emprunt.


Si l’acheteur décède

Si l’acheteur décède avant la fin du contrat, l’obligation de verser une rente passe alors à ses héritiers qui devront à leur tour continuer de verser la rente.


Si l’acheteur fait faillite

Si l’acheteur fait faillite, le vendeur peut en principe réclamer une somme équivalente au montant des rentes qui lui seraient dues. L’acheteur peut aussi participer à une saisie faite contre l’acheteur.


Des clauses pour se protéger

Il faut savoir qu’en cas de litige judiciaire entre le vendeur et l’acheteur, le contrat sera soumis à l’interprétation d’un juge. Pour éviter les aléas que cela représente et avoir plus de certitudes, le vendeur devrait s’assurer que le contrat de vente contienne:

  • Un droit de réméré. Celui-ci permettra au vendeur le droit de racheter le bien immobilier dans un délai défini (mais limité à 25 ans).

  • Une clause résolutoire qui permet au vendeur d’annuler la vente mais de garder les rentes versées jusque-là.

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Pour en savoir plus :

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